서울남부지방법원 2016. 10. 13. 선고 2016가합104853(본소), 2016가합104860(반소) 판결 [손해배상(기), 건물인도 등]

본소와 반소를 함께 본다.

1. 기초사실

가. 원고는 2010. 10. 1. 피고와 피고 소유인 별지목록 기재 건물(이하 '이 사건 상가'라 한다)에 관한 임대차계약[임대차계약기간 2010. 10. 8.부터 2012. 10. 7.까지, 임대보증금 70,000,000원, 월 임대료 2,350,000원(부가가치세 별도, 월세는 후불로 지급), 이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다]을 체결하였다. 원고는 그 무렵 피고에게 이 사건 임대차계약에 따른 보증금 70,000,000원을 피고에게 지급하고 이 사건 상가에서 'C'이라는 상호로 음식점을 운영하여 왔다.

나. 원고와 피고는 2012. 10. 7. 이 사건 임대차계약을 월세를 2,550,000원으로 계약기간을 2014. 10. 7.까지로 변경하는 외에는 동일한 조건으로 임대차계약을 갱신하였고, 2014. 10.경에는 구두로 동일한 조건으로 1년간 임대차계약을 갱신하였다.

다. 원고는 이 사건 소송 계속 중인 2016. 8. 7.경 이 사건 상가를 피고에게 인도하였다.

【인정근거】 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 9호증(가지번호가 있는 경우 각 가지번호를 포함한다, 이하 같다) 및 을 제 1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 임대차계약의 종료 시기

가. 피고는 원고의 무단 전대 또는 2기 이상의 차임연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다고 주장하나, 피고의 주장에 의한다 하더라도 무단전대행위는 실제 실행된 바 없고, 원고의 차임지급이 단순 지체되었다는 것이지 미납차임이 2기분 이상 되었음을 주장한 바 없으므로 피고의 해지 주장은 이유 없다.

나. 그러나 원고도 2014. 10.경 최종 7꿍신된 임대차 계약이 경과하기 이전인 2015. 8. 3. 이 사건 임대차 계약의 종료를 전제로 한 이 사건 소송을 제기하였고, 피고도 임대차계약의 종료를 전제로 이 사건 소송에 응소하였다가 2015. 12. 8. 이 사건 반소를 제기하였으므로, 당사자들의 의사는 더 이상 이 사건 임대차계약을 갱신하지 아니하기로 함에 일치되었다 할 것이어서 이 사건 임대차 계약은 2015. 10. 7. 기간 만료로 종료되었다.

3. 본소에 관한 판단

가. 보증금반환청구

1) 보증금반환의무의 발생

위 인정사실 및 그에 비추어 인정한 임대차계약의 종료시기에 의하면, 이 사건 임대차계약이 종료됨에 따라 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약 상의 보증금 70,000,000원을 특별한 사정이 없는 한 반환할 의무가 있다.

2) 피고의 공제항변

피고는 이 사건 상가에서 원고가 아직 원상회복을 하지 않은 부분에 대한 원상회복비용과, 원고가 지불하여야 할 수도요금 329,820원, 가스요금 109,090원, 전기요금 상당액(100만 원이상), 정화조청소 연 1회 납입금 5만 원등을 전부 피고가 반환하여야 할 보증금에서 공제하여야 한다고 주장한다.

살피건대, 변론 전체의 취지에 의하여 원고가 이 상가 건물을 사용하며 사용한 전기요금이 221,150원임을 인정할 수 있으나, 을 제14 내지 16호증의 각 기재만으로는 피고가 주장하는 다른 공제될 금원이 존재하는지 여부 또는 그 액수가 피고가 주장하는 액수에 이르는지 여부를 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

따라서, 피고는 원고에게 보증금에서 미납 전기요금을 공제한 69,778,850원(= 70,000,000원 - 221,150원)을 지급할 의무가 있다.

3) 지연손해금 청구

원고는, 피고가 원고에게 보증금에 대한 지연손해금도 지급할 의무가 있다고 주장한다. 이 사건 임대차계약의 종료로 인한 원고의 이 사건 상가 인도의무와 피고의 임대차보증금 반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로 이 사건 상가가 원고에게 인도되기 이전에는 임대차보증금에 대한 지연손해금은 발생하지 않는다. 원고가 이 사건 상가를 피고에게 2016. 8. 7. 인도하였음은 앞서 본 바와 같으므로, 피고는 이 사건 상가의 인도일 다음날인 2016. 8. 8.부터 피고가 반환하여야 할 보증금에 대한 지연손해금을 지급하여야 한다.

나. 권리금회수 방해로 인한 손해배상청구

1) 원고는, 원고가 주선한 신규임차인이 되려는 자인 D와 임대차계약 체결을 피고가 거절함으로써, D와 권리금 계약에 따라 원고가 이 사건 상가의 권리금을 지급받는 것을 방해하였는바, 피고는 원고에게 상가건물 임대차보호법(이하 '법'이라 한다) 제10조의4 제1, 3항에 따라 피고의 방해행위로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 주장한다.

2) 피고가 이 사건 임대차계약의 종료를 앞둔 2015년 7월경 원고가 주선한 신규임차인인 D와 임대차계약의 체결을 거부한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 법 제10조의4 제3항에 따라 손해를 배상할 책임이 있다.

3) 그러나 피고는 피고의 행위에 법 제10조의4 제1항 제4호에서 규정하고 있는 정당한 사유가 있다고 항변한다. 살피건대, 갑 제3, 4호증 및 을 제2호증의 각 기재와 증인 D의 증언에 변론전체의 취지에 의하면 원고는 2015. 7. 16. D와 D가 이 사건 상가에 관한 신규임차인이 됨을 전제로 하는 '상가건물 임대차 권리금계약서'를 체결하였고, 2015. 7. 20. 피고에게 신규임차인인 D와의 권리금계약체결에 협조를 구하는 취지의 내용증명우편을 발송한 사실이 인정되기는 한다. 그러나 위 내용증명에는 '신규임차인이 되려는 D의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력'에 관한 정보를 전혀 제시하지 아니하였고, 원고가 이를 피고에게 별도로 고지한 바도 없으며, 신규임차인이라는 D는 이 사건 상가에서 영업을 하기 위한 구체적인 계획을 세우거나 피고와 임대차계약의 조건을 모색하기 위한 노력을 전혀 하지 않은 점 등의 사정과 법 제10조의4 제5항의 규정¹⁾에 비추어보면, 피고가 원고가 주선한 D와의 임대차계약체결을 거절한 것은 정당한 사유로 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절한 것이라고 봄이 상당하다. 따라서 이를 지적하는 피고의 항변은 이유 있다.

4) 그러므로 원고의 이 부분 청구는 이유 없다.

다. 소 결

따라서, 피고는 원고에게 69,778,850원 및 이에 대한 2016. 8. 8.부터 그 이행의무의 존재여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2016. 10. 13.까지는 「민법」 이 정한 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 「소송촉진 등에 관한 특례법」 이 정한 연 15%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

3. 반소에 관한 판단

가. 피고의 본안전항변에 대한 판단

원고는 피고의 반소가 반소의 요건을 충족하지 못하였거나, 본소절차를 현저히 지연시키려는 목적으로 이루어진 것으로서 부적법하다는 취지로 본안전항변을 한다. 살피건대, 이 사건 본소와 반소는 모두 계속적 계약인 이 사건 임대차계약의 종료와 관련된 법률적 쟁점을 다투고자 하는 것이므로 그 사실적 기초가 공통되어 있으므로 반소의 요건을 갖추고 있다 할 것이다. 원고의 본안전항변은 이유 없다.

나. 인도청구

위 인정사실에 의하면, 이 사건 임대차계약이 종료됨에 따라 원고는 피고에게 이 사건 상가를 인도할 의무가 있지만, 위에서 본 바와 같이 이 사건 상가는 이미 피고에게 인도되었으므로 그 의무가 이행되었다 할 것이므로 이 부분 원고의 청구는 이유 없다.

다. 차임 상당 부당이득반환청구

1) 부당이득반환의무의 발생

위 인정사실에 의하면, 원고가 이 사건 임대차계약의 종료 이후인 2015. 10. 8.부터 2016. 8. 7.까지 이 사건 상가를 점유·사용함으로써 그 사용이익을 얻고 피고에게 같은 금액 상당의 손해를 가하고 있다 할 것이다. 위와 같은 손해는 변론전체의 취지에 비추어 원고와 피고의 이 사건 임대차계약의 갱신된 약정차임으로 인정함이 상당하므로, 원고는 특별한 사정이 없는 한 원고가 구하는 바에 따라 2015. 11. 8. 부터 위 기간 동안의 약정차임 상당액을 부당이득으로 피고에게 반환할 의무가 있다.

2) 원고의 차임상당액 지급

갑 제5, 6호증의 기재에 변론전체의 취지를 더하면, 원고는 2016. 5. 4.까지 매월 약정 차임상당액인 월 2,805,000원을 피고에게 지급한 사실을 인정할 수 있으므로, 2016. 5. 7.경까지의 부당이득 반환의무는 소멸하였다.

3) 소결론

따라서, 원고는 피고에게 2016. 5. 8.부터 이 사건 상가가 인도된 2016. 8. 7.까지 3개월 동안의 약정차임상당액에 해당하는 부당이득금 8,415,000원(2,805,000원 × 3개월)을 지급할 의무가 있다.

4. 결 론

따라서, 원고의 본소청구와 피고의 반소청구는 각 위 인정범위 내에서 이유 있어 각 인용하고, 원고의 나머지 본소청구와 피고의 나머지 반소청구는 이유 없어 각 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.